艾德一站通：万达商管H股上市获批准，赴港上市再提速

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　　摘要：“轻资产”战略成效显著

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　　图源：互联网

　　近日，万达商管上市已获得中国证监会批准，近期证监会将正式出具“H股发行批复”。下一步，公司将在港交所提交正式IPO材料。这意味着，万达商管赴港IPO已进入实质阶段。这是万达商管从A股撤退后，王健林带着重组后的万达商管再次赴港上市。

　　历经A股波折，赴港上市加速

　　万达商管的上市之路“一波三折”。

　　万达商管的前身是万达商业，首次在港上市是在2014年12月23日，并成为当年港交所最大规模IPO。但因股价较为低迷、内地和香港市场的估值落差等原因，2016年3月，万达商业首次公告称要进行私有化退市，同年9月正式从港交所退市。

　　资料显示，早在2015年9月，万达商业已经向中国证监会递交了上市文件，而到今年3月底，万达宣布终止万达商业A股的IPO进程。

　　今年3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司发布通告称，基于对自身战略的研判，决定对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市，因此决定撤回排队近六年之久的万达商业A股IPO申请。

　　此后，万达集团董事长王健林展开了新的融资计划，并引进珠海国资委战投入股。伴随公司自身一系列“变轻”动作，万达轻资产商管公司重组完成，并确定了珠海万达商管将是未来的上市主体。

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　　万达方面表示，万达轻资产商管公司不持有物业，全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。此外，万达轻资产商管公司除了向不同的万达广场业主收取管理和服务费外，将着重研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式。

　　3月29日，万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿人民币战投入股万达轻资产商管公司。

　　随后，4月21日有消息称，大连万达计划为旗下商业地产管理业务万达轻资产商管公司融资200亿人民币，目标年底前在香港上市。

　　自今年8月下旬以来，万达商管赴港IPO的进程有所提速。8月20日，据证监会国际部披露，已接收珠海万达商业管理集团股份有限公司提交的《境外首次公开发行股份(包括普通股、优先股等各类股票及股票的派生形式)审批》材料;8月26日，证监会出具补正通知;证监会于10月9日接收万达商管补正材料;10月11日提交材料获受理。

　　实施轻资产战略，转型成效显著

　　万达的轻资产战略最早在2015年提出。2020年9月，万达商管透露，从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。

　　万达商业在经过调整之后，万达商业上市主体从三变一，变为以万达广场为主的商业部分，而且连公司名字也进行了改变。

　　2019年底，万达商业集团完成了房地产业务剥离。至此，万达商业剩余的房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责，而万达商业成为真正意义上的商业运营管理企业。

　　从2000年确定进军商业地产至今，万达已成为国内商业地产领域龙头企业。在轻资产运营成为行业发展重点的背景下，这方面万达商管也已走在全国前列。

　　万达商管走的轻资产运营道路，本质是管理人和投资人的职责分离。万达轻资产商管公司不持有物业，全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场，以及今后发展的所有万达广场的运营管理(数据截至2020年底)。

　　轻资产模式具有两种显著优势：一是，专业分工带来的效率提升。万达商管的轻资产运营模式下，物业方强在拿地和建设，运营方强在管理，双方都在发挥自己的特长，有利于提高经营绩效。

　　二是，轻资产模式可以更好扩张。传统商业地产的重资产模式对于资金需求较大，而轻资产运营专注于品牌和管理的输出，通过物业方的物业手段放大经营价值，可以大大降低资金要求，从而也能加快扩张步伐。同时，也给万达商管的业务多元化提供了空间。

　　目前来看，万达商管的轻资产化成效显著。在2020年开业的45座万达广场中，轻资产占比超过六成。另外，万达商管今年计划开业万达广场50个，其中轻资产占比68%。而截至去年末在建的142个万达广场中，轻资产占比也已超80%。

　　是机会也是挑战?

　　9月16日，据香港经济日报报道，万达商管在上市前的Pre-IPO融资中，合共筹集468亿港元，是中国今年最大规模的上市前融资之一。融资由太盟投资集团(PAG)领投共28亿美元。

　　目前，万达商管背后的投资者已经囊括了碧桂园、腾讯、蚂蚁金服、中信资本、珠海国资委等。

　　克而瑞数据显示，根据持有和管理商业物业可出租面积排名来看，万达商管已成为全球第一大商业物业运营商。相较于国内其他的商业运营龙头企业，2020年底万达商管已开业的购物中心数量是华润的8.2倍，可出租建面是华润的2.8倍。

　　但疫情影响下，深耕线下实体生意的万达商管，业绩出现了明显下滑。

　　从数据来看，万达商管2020年实现营业收入391.34亿人民币，同比下降50.25%;实现净利润138.3亿人民币，同比下降44.89%。究其原因，减免租客租金导致租金收益下滑，以及受疫情冲击酒店经营效益变差，共同造成公司的整体业绩下滑。

　　标普在今年上半年的评级报告中指出，因经营模式具有韧性，万达商管仍将是大连万达集团股份有限公司盈利能力和现金产生能力最强的子公司。在珠海万达商管上市后，万达商管面临的现金流和财务透明度风险或将有所缓和。

　　作者：艾德一站通

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